Nel 2015 dovrebber rafforzarsi la ripresa delle erogazioni dei mutui, che ha dato segnali incoraggianti nel corso di quest’anno. È la previsione che emerge dalla 37esima edizione dell’Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia sul credito al dettaglio.

Le buone notizie per quel che riguarda il credito alle famiglie erogato da banche e operatori specializzati sono sia sul fronte della domanda che su quello dell’offerta. «Le erogazioni di credito nei primi 9 mesi del 2014 - si legge nel Report - hanno complessivamente mostrato una ripresa, più timida nel comparto del credito al consumo rispetto a quella più incisiva rilevata nei mutui immobiliari. Dal lato della domanda, le famiglie hanno progressivamente mostrato una maggiore propensione alla richiesta di finanziamenti rispetto al 2013, per quanto la prolungata debolezza dell'attività economica e le incertezze che gravano sui tempi e le modalità di ripresa abbiano ancora determinato un approccio cauto nelle scelte di spesa e di investimento, rimaste piuttosto modeste nonostante il lieve aumento dei consumi, dopo due anni di riduzione».

Miglioramento più marcato sul fronte mutui 
Secondo l’Osservatorio, nei primi 9 mesi del 2014 l'incremento delle nuove erogazioni finalizzate all'acquisto di abitazioni è stato del +5,3% in termini di flussi. L'evoluzione del numero dei contratti di mutuo per acquisto (+7,1%) risulta superiore a quella delle compravendite residenziali (2,2%), «segno - secondo l’Osservatorio - che il credito torna a sostenere le famiglie per l'acquisto della casa» Aumenterebbe cioè la quota di compra ricorrendo a un prestito: considerando che almeno il 40% delle transazioni si conclude senza il ricorso a un finanaizmento, si capisce perché la ripresa delle compravendite è più lenta di quella dei mutui. Importante per capire questa dinamica è anche il peso delle surroghe (+208% per i flussi finanziati), che in termini di quota raggiungono il 5,8% del totale.

«La graduale risoluzione di alcuni vincoli che avevano ridimensionato il mercato dei mutui negli anni di crisi - è il commento dell’Osservatoriuo - sta guidando e guiderà la ripresa. Nel complesso, infatti, il mercato ha mostrato segnali positivi per un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e una rinnovata spinta commerciale da parte degli istituti di credito, impegnati ad attuare nuove logiche di offerta, focalizzate sulla modularità e flessibilità del prodotto». E la competizione si gioca soprattutto sulla convenienza del tasso variabile, che continua da aumentare la quota di erogato (67%, misto al 20 e fisso a 13%).

Il credito al consumo 
Anche i prestiti tornano a mostrare un'evoluzione positiva, anche se meno marcata rispetto ai mutui, dopo cinque anni di flessione. Nel credito al consumo, infatti, i flussi finanziati nei primi 9 mesi del 2014 risultano infatti in aumento dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2013. E il numero di operazioni cresce complessivamente del 5,9%. Guidano il comparto il finanziamento di auto e moto e le carte “rateali/opzione”. I finanziamenti finalizzati all'acquisto di altri beni/servizi (anche per arredo, elettronica ed elettrodomestici, e altri beni e servizi finanziabili, tra i quali viaggi, spese mediche, palestre) continuano invece a segnare il passo: nei primi 9 mesi del 2014 risultano infatti in calo del -6, 9% rispetto al corrispondente periodo 2013: «Questa dinamica è riconducibile alla contrazione dei consumi delle categorie merceologiche cui i finanziamenti sono destinati e alle difficoltà degli operatori a proporre campagne a tassi promozionali».

Rischiosità stabile e prospettive positive 
Nel corso del 2014 il rischio di credito si è mantenuto sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la prudenza della domanda che la selettività dell'offerta di credito. «Nello specifico, il tasso di default (ovvero l'indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell'ultimo anno di rilevazione) del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (mutui immobiliari e credito al consumo) si attesta a settembre 2014 al 2,4%. proseguendo l’allontanamento dal punto di massimo registrato all'inizio del 2010 pur rimanendo su livelli superiori a quelli registrati prima della crisi». Il tasso di default dei mutui si è stabilizzato per gran parte del 2014 all'1,9% e solo a settembre mostra un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all'1,8%.

La ripresa dovrebbe consolidarsi nel biennio 2015-2016, «sebbene i ritmi di crescita si manterranno modesti». I flussi di finanziamenti alle famiglie confermeranno i segnali positivi, «ma nel complesso rimarranno decisamente più contenuti rispetto a quelli degli anni prima della crisi». Per quanto riguarda l'andamento dei mutui, «negli ultimi mesi del 2014 si dovrebbero rafforzare i segnali di ripresa delle erogazioni per acquisto di abitazione, confermando le tendenze osservate nella prima parte dell'anno, anche grazie al significativo aumento di nuovi contratti di surroga».

La ristrutturazione della casa rimane in testa nella “classifica” dei motivi per cui viene richiesto e concesso un prestito. Secondo i dati elaborati da PrestitiOnline.it, nei primi 11 mesi del 2014 sono stati i prestiti per la ristrutturazione della casa (30,6%), per l'acquisto di un'auto usata (22,5%) e per l'arredamento (14,9%) a distinguersi tra quelli maggiormente erogati agli italiani. Si rocorre invece sempre meno meno a un prestito per hobby, viaggi e vacanze per i quali l'erogazione è stata soltanto dell'1,8%.

La tenuta della “leadership” dei prestiti per la casa - che secondo l’Energy efficiency report 2014 del Politecnico di Milano sono lo strumento più diffuso per finanziare la riqualificazione energetica, con un valore di 585 milioni di euro di interventi realizzati grazie a questo canale dal 2007 al 2013 - è sostenuta dalla combinazione di bonus fiscali e tassi di interesse in calo. «Il tasso medio è stato del 6,6% fino a giugno, per poi scendere al 5,6-5,7%», spiega a Casa24 Plus il direttore marketing di Prestitonline.it, Roberto Anedda. Dall’altro lato, la legge di stabilità ora in discussione si prepara a prorogare alle attuali percentuali del 50 e del 65% per tutto il 2015.

«Dai 40mila euro in su ha invece senso chiedere un mutuo, che richiede un maggior impegno (a partire dall'ipoteca sull'immobile, ndr) ma - prosegue Anedda - offre tassi inferiori, soprattutto ora: un fisso del 2,61%, su una durata di 7 anni. Mentre però il prestito non ha spese oltre le rate, nel caso del mutuo bisogna mettere in conto che ci sono voci (istruttoria, perizia, eccetera) che incidono per almeno mille euro».

Il sito di comparazione di prodotti di credito che fa capo al Gruppo MutuiOnline, evidenzia, inoltre, che «nei primi 5 mesi del secondo semestre la durata più erogata dei finanziamenti è stata di 60 mesi (il 20,2%), seguita da quella a 84 mesi (il 17,6%) e da quella a 36 mesi (16,3%)». E che «l'importo medio dei prestiti erogati si è attestato a 10.835 euro, in calo rispetto a quello del primo semestre del 2014. Inoltre, il 31,7% dei prestiti erogati ha riguardato un importo compreso tra i 5mila e i 10mila euro.

Dal punto di vista dalla distribuzione geografica, le erogazioni sono in lieve calo nel Nord Italia (39,1%), in aumento al Centro (22,4%) e stabile al Sud e nelle Isole (38,5%). Infine, «il 39,2% dei prestiti è stato erogato alla fascia d'età 36-45 anni, il 25,4% alla fascia 46-55% e il 20,4% alla fascia 26-35 anni».

RINNOVATO OTTIMISMO SUL MERCATO DEL CREDITO

 Le famiglie italiane nel primo semestre 2014 hanno fatto registrare, rispetto allo stesso semestre del 2013, un notevole aumento delle erogazioni di mutui finalizzati all?acquisto di una casa.

 Per la prima volta dal 2010 l?andamento delle erogazioni fa registrare un segno positivo, confermando e accentuando la tendenza al miglioramento iniziata l?anno precedente, che dall?inizio del registra stabilmente variazioni positive e volumi in doppia cifra.

Ci sono note che inducono ad un rinnovato ottimismo, in quanto la Banca Centrale Europea sta operando per sostenere l?erogazione del credito, pertanto saranno determinanti le iniziative a supporto della crescita economica (soprattutto del settore immobiliare).

 Il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a scendere a 0,10% a Settembre 2014, mentre l?Eurirs (30 anni) dopo aver toccato quota 4,05% ad Aprile 2011, ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 1,90% nello stesso periodo.

Stando alle dinamiche dei tassi di inizio Settembre 2014, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell?importo di 100.000 euro per una durata di 30 anni, ad uno spread medio indicativo di mercato pari a 2,40 bps, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata mensile di 495 euro. Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 100 euro mensili, in quanto la rata mensile ammonterebbe a 395 euro.

 Nei primi sei mesi del 2014 la forbice si è assottigliata e si sta riportando ai livelli di alcuni anni fa.

Fondi per ottenere mutui agevolati e conseguente (debole) ripresa delle compravendite di immobili: le previsioni di Nomisma per il prossimo anno.
L’Associazione bancaria italiana e la Cassa Depositi e Prestiti hanno recentemente firmato una convezione che sblocca fondi da due miliardi di euro per agevolare la richiesta di mutui. È il segnale di un lieve miglioramento in questo settore che preclude a una probabile ripresa del mercato immobiliare, principalmente tra il 2014 e il 2015.
Gli istituti di credito, infatti, da Banca Sella a banca Barclays, segnalano che nell’ultimo trimestre del 2013 si è registrata un’offerta creditizia meno limitata e un leggero aumento delle domande per l’accesso al credito.
Nel primo semestre del 2013 si era invece registrata una contrazione di circa 3 miliardi degli importi dei prestiti erogati alle famiglie, specie per quanto riguarda i mutui per l’acquisto di immobili.
Tuttavia la percezione delle banche non è infondata: un graduale processo di ripresa è in atto, basta considerare i dati relativi alla capacità di accesso delle famiglie alla compravendita di immobili e la loro capacità reddituale.
Proprio nel mercato immobiliare, grazie anche a questa lieve ripresa nel settore mutui, si prevede nel 2014 una leggera salita delle compravendite. I prezzi, invece, continueranno a scendere, anche se non ai ritmi vorticosi degli ultimi anni. È quando emerge dai dati dell’Osservatorio Nomisma sulle grandi città.
Nella relazione dell’Osservatorio, infatti, si legge: “La seconda ondata recessiva iniziata nel 2011 parrebbe essere giunta a conclusione: anche se per il 2014 non si preannunciano significativi miglioramenti, a partire dal 2015 si ritiene plausibile un avvio di ripresa”.
Secondo le stime di Nomisma, la contrazione per la fine del 2013 si dovrebbe attestare a meno 8,3%, contro il calo di ben il 25% registrato nel 2012. In numero, quest’anno si dovrebbero concludere circa 407 mila compravendite. Tra il 2014 e il 2015, invece, di dovrebbe registrare una crescita del 10%, anche se non si supereranno le 500 mila unità.
Alla lieve ripresa del mercato immobiliare, dovrebbe seguire il repricing, ossia l’adeguamento dei prezzi degli immobili: si stima che nel 2014 i prezzi saranno ancora in calo di circa il 3,1%, mentre nel 2015 scenderanno solo dell’1,4%. Bisognerà arrivare al 2016 per vedere crescere i prezzi degli immobili, in ritardo quindi rispetto all’effettiva ripresa del mercato.
Il calo delle compravendite, tuttavia, non riguarda solo il settore residenziale: anche la vendita di immobili destinati ad un uso diverso da quello abitativo si è registrata una contrazione, che però, rispetto all’anno scorso è in leggero miglioramento. Se nel 2012 si era verificato un calo del 24,1%, quest’anno la contrazione arriva “solo” fino al 7,1% in meno.
Anche i prezzi sono in calo: gli uffici hanno subito un ribasso del 2,3%, mentre i negozi si attestano a meno 1,9%. Lieve miglioramento, invece, negli investimenti continentali: dall’1,4% del 2012 si è passati al 2,3% del 2013, con un ammontare di 3,3 miliardi di euro per le transazioni immobiliari istituzionali. Gli investimenti stranieri, invece, si aggiudicano una fetta di ben il 73% del mercato.

Anche se in Italia si fa decisamente fatica a capire che questo è vero, i numeri di diverse fonti concordano nel dire che il mercato immobiliare, sia pure molto lentamente, si sta riprendendo.

Di certo è un buon momento per comprare la prima casa, meno forse per acquistarne una da mettere a reddito, come detto, però questo è un discorso valido soprattutto nella nostra nazione. In altre, come dimostrato da un recentissimo studio condotto dall’Istituto di credito Credit Suisse e rilanciato da un pezzo di MonitorImmobiliare a firma di Cristina Giua, il discorso è diverso.

Nell’indagine, che ha focalizzato la sua attenzione non solo sull’Europa, ma anche sul Nord America e l’Asia, è emerso come ancora una volta ad attirare il maggior numero di investimenti e di investitori sia il Regno Unito, dato probabilmente destinato a crescere visto l’esito del referendum con cui gli scozzesi hanno ribadito ancora una volta di non volersi chiamare fuori dalla nazione guidata dalla regina Elisabetta II e, soprattutto, pur ribadendo la necessità di avere maggiore voce in capitolo sulle sorti del Paese, hanno evitato i grossi scossoni che l’economia della loro area avrebbe dovuto subire.

Credit Suisse ha indagato il sentiment circa gli investimenti immobiliari non solo a medio termine, vale a dire sui sei mesi, ma anche sull’anno. Sia per il settore residenziale sia per quello commerciale il dato è positivo, così come per gl investimenti in Germania e negli Stati Uniti. Gli investitori sospendono il giudizio sull’Italia che è categorizzata fra i paesi per i quali non si ha nè una propensione all’acquisto nè al disinvestimento, ed è già qualcosa. Da notare il rinnovato interesse per l’immobiliare spagnolo e quello giapponese.