COS’È IL TASSO SOGLIA E COME SI CALCOLA

C’è un limite dei tassi di mutui e prestiti oltre il quale si sconfina nell’usura. Questo confine da non superare è detto tasso soglia, un parametro che si può calcolare e che è possibile monitorare.

È bene ricordare che l’usura è un reato introdotto dall’articolo 644 del Codice penale italiano, con modifiche apportate dalla legge 108 del 7 marzo 1996. Quando si può parlare di usura bancaria e di tasso soglia? E come si calcola? La legge dei numeri e dello Stato Italiano non ammette interpretazione.

Cos’è il tasso soglia

Quando chiediamo un mutuo o un prestito possiamo controllare o calcolare il tasso soglia, per avere la certezza che non sia stato applicato un tasso usuraio, da non confondere con il tasso alto.

Inoltre, lo Stato italiano dovrebbe disporre del Fondo per la prevenzione del fenomeno dell’usura, gestito dal Dipartimento del Tesoro tramite i Confidi, le Fondazioni e le Associazioni che, grazie ai contributi del Fondo, riescono ad arrivare capillarmente sul territorio.

Il tasso di interesse è comunque il prezzo del prestito chiesto, con un limite fissato ogni trimestre dalla Banca d’Italia che viene chiamato tasso soglia, oltre il quale diventa tasso usuraio.

Ogni tre mesi il Ministero del Tesoro rileva il cosiddetto Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) degli interessi applicati dalle banche e dalle società finanziarie italiane. Sul sito della Banca d’Italia e del Ministero Economia e Finanza (MEF) è possibile consultare i decreti di rilevazione dei tassi trimestrali, i decreti tassi usura.

Come si calcola il tasso soglia

Il calcolo della soglia da non superare, oltre la quale si può parlare di tasso usuraio, è indicato dall’articolo 2 della legge numero 108 del 1996, con modifiche introdotte dal decreto legge numero 70 del 13 maggio 2011 che hanno stabilito un nuovo metodo di calcolo del tasso di usura.

Per calcolare il tasso soglia con il nuovo metodo bisogna aumentare del 25% il TEGM e, al risultato ottenuto, aggiungere 4 punti percentuali.

Un esempio pratico

Facciamo un esempio attuale, calcolatrice alla mano. Secondo l’ultima rilevazione del trimestre luglio-settembre 2023 il tasso fisso medio di un mutuo è del 5,38%. Per la legge italiana, il tasso applicato da banche e società finanziarie non deve superare il 25% di questo valore (quindi un quarto del totale), più 4 punti percentuali da aggiungere al risultato ottenuto.

Dobbiamo innanzitutto calcolare il 25% di 5,38%. Quindi 5,38 x 25 : 100 = 1,345.

Aggiungiamo 1,345 (il 25%) a 5,38 (tasso medio) = 6,725.

Infine, come indicato dal nuovo metodo di calcolo, dobbiamo aggiungere ulteriori 4 punti percentuali al risultato ottenuto:

6,725 + 4 = 10,725.

Dunque, nel nostro esempio, il tasso applicato da una banca si può definire usuraio se è uguale o superiore al 10,72%. Sotto questo dato otteniamo il tasso di soglia che non deve essere superato.

Compravendite in calo, come ha sancito la scorsa settimana l’agenzia delle Entrate con il consueto Osservatorio, e prezzi in rallentamento su base annua ma non dappertutto. È questo il quadro emerso per il settore residenziale italiano negli ultimi giorni. Le vendite di case sono scese nei tre mesi da aprile a giugno 2023 del 16 per cento. Un calo atteso, vista la situazione attuale di incertezza e l’aumento continuo dei tassi di interesse che rendono sempre meno accessibili i mutui e poco sostenibili le rate mensili.

Secondo le stime preliminari Istat, pubblicate oggi, nel secondo trimestre 2023 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta del 2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,7% nei confronti dello stesso periodo del 2022 (era +1% nel primo trimestre 2023). Un lieve aumento dovuto sia ai prezzi delle abitazioni nuove, cresciuti dello 0,5% su base annua, in forte rallentamento rispetto al trimestre precedente (era +5,3%), sia a quelli delle abitazioni esistenti, che salgono dello 0,8% (in lieve accelerazione dal +0,3% del primo trimestre).

Al Nord i prezzi delle abitazioni continuano a crescere accelerando nel Nord-Ovest (da +2% a +2,5%) e rallentando nel Nord-Est (da +1,9% a +1,1%); nel Centro e nel Sud e Isole, invece, si registrano tassi tendenziali negativi, rispettivamente pari a -0,7% e a -1,5% (da +0,1% e -0,7% del trimestre precedente).

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Se il grande progetto 2019 è quello di una nuova casa in cui vivere in due, è il momento giusto per confrontare le offerte di mutuo e approfittare di una situazione ancora stabile su livelli favorevoli per chi acquista, dal punto di vista dei tassi e del prezzo dell’immobiliare.

È possibile inoltre concentrare la ricerca sui migliori mutui giovani coppie del mese.

Le giovani coppie possono usufruire di particolari vantaggi collegati anche al Fondo di Garanzia Prima Casa istituito da qualche anno presso il MEF per agevolare l’accesso al credito non solo dei più giovani ma anche delle famiglie monogenitoriali. Il Fondo di Garanzia Prima Casa prevede una garanzia statale pari al 50% della quota capitale per i mutui ipotecari di valore non superiore ai 250.000 euro.

Per aderire all’iniziativa è necessario non risultare proprietari di altre abitazioni, fatta eccezione di immobili ricevuti in successione oppure concessi in uso gratuito da parenti di primo grado. I mutui per le giovani coppie sono destinati a chi è sposato oppure convive da almeno due anni e uno dei due componenti deve necessariamente avere meno di 35 anni. L’elenco delle banche aderenti all’iniziativa è disponibile sul sito della Consap e dell’Associazione Bancaria Italiana.

Per info contattaci

È l’operazione che ha sollevato molte famiglie dall’onere di una rata troppo alta e che ancora continua a pesare in maniera importante sul mercato dei mutui: la surroga.

Legalmente “portabilità dell’ipoteca”, comporta che la banca nuova subentri nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca che rimane identica.

Come riportiamo in “Surroga: come e perché conviene farla”, le tre regole per non sbagliare surroga è informarsi bene, confrontare, affrettarsi. Il fattore temporale interviene quando si voglia passare al tasso fisso, perché le condizioni di questo tipo di mutuo adesso sono ben differenti da quelle che si avranno tra qualche mese. “C’è ancora tanta gente che sceglie mutui molto più costosi rispetto a quello che il mercato offre”, commenta Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it. "Perché la nostra cultura finanziaria, e più nello specifico in fatto di mutui, è spesso scarsa e questo abbassa notevolmente il margine di trattativa con gli istituti di credito e fa sì che ci si affidi completamente alla banca".

Un cambio a costo zero

Secondo la legge che regola l’operazione di surroga, il decreto Bersani prima e poi l’articolo 120-quater del TUB, “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Nessun costo dunque per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, il trasferimento e persino le spese del notaio per il nuovo mutuo, che sono a carico della banca con cui si surroga. Per info e appuntamento chiamare al 348-1688476

Lentini Via Lisia, 4

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